이번 시간의 주제는 부동산개발의 개념과 한국 부동산 개발사업의 특성입니다. 먼저, 부동산개발이란 무엇인지에 대한 정의를 명확히 이해하는 것으로 시작하겠습니다. 이해를 돕기 위해 여러 가지 관점의 의견을 설명하겠습니다. 그 다음으로, 우리나라의 부동산 개발사업이 가지고 있는 독특한 특징들에 대해 살펴보겠습니다.
부동산개발의 개념
부동산개발은 다른 산업들보다 높은 고용창출 효과를 가지고 있으며, 토목 및 건축 활동을 통해 수많은 건설자재를 사용하여 내수산업을 활성화 시키는 중요한 산업으로서 경제활동에 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 한국의 부동산개발은 건설 전에 분양을 먼저 하는 선분양 후개발 형식을 채택하고 있어 대부분의 경우 착공이 완료되기 전에 개발이익을 추구하는 구조를 가지고 있습니다. 이에 반해 선진국들은 대부분의 부동산개발이 완제품시장으로 건축물을 완공한 후에 매각을 진행하는 후분양제도를 실시하고 있습니다.
이러한 차이는 문화차이, 부동산 관련 법규, 제도, 거래관행 및 경제여건에 따라 나타나는 것입니다. 부동산개발이라는 분야가 비교적 최근에 학문적인 논의가 이루어졌기 때문에, 아래와 같이 몇 가지 정의들이 있습니다.
우선, 부동산개발은 부동산을 둘러싼 환경을 개선하여 경제성과 삶의 질을 향상 시키고, 참가자들에게 부가 가치를 제공하는 경제적 활동 과정이라고 정의하는 의견이 있습니다. 다른 의견은 부동산개발이란 생활에 필요한 공간을 마련하기 위해 토지를 개량하는 활동이라고 정의하는 것 입니다. 건축물을 세우거나 토지를 조성하는 다양한 활동을 포함하여 토지를 개량하는 활동으로 표현하였습니다. 한편 부동산개발의 정의를 협의의 개념과 광의의 개념으로 구분하여 설명하는 의견도 있습니다. 이 정의에서는 협의의 개념은 부지를 조성하기 위해 도로나 상수도 등 사회기반시설을 설치하는 단계, 즉 건축활동의 이전 단계를 말하며, 광의의 개념은 토지와 건축물을 결합하여 실제로 운영 가능한 부동산을 생산하는 활동으로 정의합니다.
일반적으로 부동산개발은 인간에게 필요한 공간을 제공하기 위해 부지를 조성하거나 부동산을 생산하여 판매, 임대 또는 직접 사용할 수 있도록 하는 전반적인 활동을 의미합니다.
부동산 개발사업의 특성
부동산개발사업은 관련 법에서 토지를 개발하거나 건축물, 공작물을 신축, 재축 하는 사업을 포함하는 개념으로 정의됩니다. 이는 개발이라는 복잡하고 다단계의 과정을 통해 부동산의 가치를 증대시키는 일련의 사업을 지칭합니다. 이를 더욱 간단하게 표현하자면, 부동산개발사업은 기본적으로 부동산의 가치를 높이는 사업이라고 할 수 있습니다. 한편, 부동산개발사업을 총괄하고 지휘하는 사람들을 부동산 개발업자라고 부릅니다. 부동산 개발업자는 개인, 기업, 또는 부동산 개발회사 등 다양한 형태로 나타날 수 있으며, 우리나라에서는 이러한 역할을 하는 사람들을 일반적으로 시행사 또는 디벨로퍼라고 칭합니다.
최근에는 글로벌화가 진행되면서 부동산 개발사업의 복잡성과 규모가 증가하고 있습니다. 이에 따라 개발업자들에게는 기존보다 훨씬 더 많은 경험과 지식이 요구되며, 새로운 사업기획에 대한 발굴 역시 중요한 과제로 떠오르고 있습니다. 이런 상황에서 부동산개발업자에게는 명확한 비전을 제시하고, 이 비전을 실현시킬 수 있는 강한 신념과 끈기, 그리고 전략적 사고능력이 요구됩니다. 이를 통해 부동산개발사업은 지속적으로 발전하고, 새로운 가치를 창출하며 사회에 기여할 수 있습니다.
부동산개발사업의 특성을 요약하면 다음과 같습니다.
첫째, 부동산개발은 사회적인 영향이 크며, 효율성과 형평성을 고려해야 하므로, 업자들은 의식 개선과 전문성이 필요합니다.
둘째, 부동산 개발사업은 시간과 자금이 많이 소요되며 초기 투자비용이 막대하므로 다른 사업들보다 리스크가 큽니다. 하지만 수익 또한 크기 때문에 고위험, 고수익 사업으로 볼 수 있습니다.
셋째, 부동산 개발사업은 건설과 금융 등 다양한 분야가 합쳐진 종합사업이며, 이는 국가경제에 큰 영향을 미치는 것뿐만 아니라 법률, 경제, 기술 등 다양한 지식이 필요합니다.
넷째, 부동산 개발사업은 한정된 토지 자원을 효율적으로 활용해야 하므로, 공공 기관의 역할이 매우 중요하며 개발사업의 건설적인 발전을 위해서는 정부나 지방 자치 단체의 적극적인 지원이 필요합니다.
부동산시장이 점점 세분화 되고 있고, 시장분석의 범위가 확대되고 있기 때문에 부동산 개발업자는 건설 프로세스 뿐만 아니라 관련 법규와 사회적 변화에 대한 예리한 시각과 적극적인 태도가 필요합니다