부동산의 특성
부동산의 특성이란 부동산이 가지고 있는 독특한 성질에 관한 설명입니다.
토지의 특성과 건물의 특성으로 나눌 수 있으며, 토지의 특성은 다시 ‘자연적 특성’과 인간의 부동산활동에 따라 인위적으로 부여한 ‘인문적 특성’으로 나눌 수 있습니다.
토지의 자연적 특성
토지의 자연적 특성으로 여러 가지가 있지만 가장 대표적인 특성은 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성이 있습니다.
부동성은 토지의 물리적 위치가 변할 수 없는 특성을 의미하며, 이는 부동산과 동산을 구분하는 중요한 근거가 됩니다. 부동성으로 인해 해당 토지의 가격은 주변지역과 영향을 주고 받게 되고 지역별로 가격이 다르게 나타나는 지역화 현상이 나타납니다. 이것은 감정평가사가 어떤 부동산을 감정할 때 지역도 분석해야 하는 이유입니다. 토지를 다른 장소로 옮기는 것이 불가능 하기 때문에 부동산시장은 추상적인 시장이며, 토지에 대한 정보를 얻기 위해서는 직접 찾아가서 조사를 해야 하는 임장활동이 필요합니다.
영속성은 시간의 경과에도 불구하고 사용에 의해 소모되지 않는 특성을 의미하며 불변성, 비소멸성이라고도 합니다. 영속성으로 인해 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각 이론이 토지에는 적용되지 않지만 기능적 쇠퇴로 인한 경제적 감가는 발생할 수 있습니다. 소모되지 않는 토지의 이러한 특성으로 인해 토지는 장기적인 사용이 가능하고, 여기서 임대료가 발생 될 수 있기 때문에 미래의 무한한 수입을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법을 사용한 평가가 가능합니다.
토지의 부증성은 물리적인 면적을 증가시킬 수 없는 특성을 말하며 공급의 한정성이라고도 합니다. 이로 인해 토지에는 생산비의 법칙이 적용되지 않고, 원가에 기초해 가격을 평가하는 원가방식이 적용되기 어렵습니다. 매립지나 간척지는 토지의 이용이 전환된 것이기 때문에 부증성이 적용됩니다.
개별성은 비대체성이라고도 하며 동일한 토지는 하나만 존재한다는 특성을 말합니다. 토지는 각각 면적, 형상 등이 다양한 요인에서 차이가 있기 때문에 가격이 개별적으로 형성됩니다. 이러한 이유로 부동산은 다른 부동산과 비교하는 것이 어렵고, 주변 토지에 대해 대표성을 갖는 표준지 선정을 어렵게 합니다.
인접성이란 연결성이라고도 하며, 토지는 물리적으로 다른 토지와 연속된다는 특성입니다. 이로 인해 주위 토지와 협동적 이용을 필요로 하게 되며 소유와 관련된 문제가 발생하기도 합니다.
토지의 인문적 특성
토지의 인위적 특성인 인문적 특성에는 용도의 다양성, 병합분할의 가능성, 위치의 가변성, 국토성, 투자의 고정성, 고가성 등이 있습니다.
용도의 다양성은 필요에 따라서 주거용, 상업용 등 토지를 다양한 용도로 사용이 가능하다는 특성을 말합니다. 토지의 물리적인 공급은 고정되어 있으나 용도의 다양성으로 인해 부동산 용도전환을 통해서 토지의 경제적 공급을 가능하게 할 수 있습니다.
병합 및 분할 가능성은 이용 용도에 따라 토지를 합쳐서 크게 만들거나, 작게 나누어서도 사용할 수 있는 특성을 말합니다. 토지를 합치거나 나눌 때 단위면적당 가격은 증가할 수도 있고 감소할 수도 있습니다.
위치의 가변성이란 특정 토지의 물리적 위치가 변하지 않더라도 주변 토지의 이용 상황에 따라 해당 토지의 상대적 위치가 변화하는 현상을 말한다. 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성으로 구분할 수 있습니다
국토성이란 토지가 개인의 재산이기 이전에 한 나라 국토의 일부임을 강조하는 특성입니다. 토지이용의 사회성과 공공성을 강조하여 부동산에 대한 정부의 각종 법률적 규제의 근거가 됩니다.
투자의 고정성이란 부동산에 투자한 비용은 회수하기까지 상당히 많은 기간이 소요되기 때문에 부동산활동은 장기적 차원에서 진행해야 한다는 특성을 말합니다.
고가성이란 토지를 포함한 부동산은 다른 재화에 비해 가격이 매우 비싸다는 특성입니다. 이로 인해 소득 수준이 낮은 사람은 부동산 시장에 참여하기 어렵고 소득 수준이 높은 사람들만 참여하게 되어 수요와 공급이 비탄력성을 갖게 됩니다.
건물의 특성
건물의 특성은 비영속성, 생산 가능성, 동질성, 이동 가능성 등이 있으며 이는 토지와 비교한 특성입니다. 건물은 토지 위에 건설되기 때문에 토지의 개별요인에 영향을 받게 되는 종속성이 있으며, 토지와 달리 생산이 가능하고 내용연수를 가진 소비재입니다.
수소문닷컴 다른글 보기▼▼